Добри и лоши новини за кредитополучателите в България. Добрата новина на 2017 г. бе, че лихвите по кредитите продължиха да се понижават... Лошата обаче е, че те може и да са близо до възможно най-ниските си нива.

Лихвите по ипотечните кредити в лева достигнаха средни стойности от 4.75% към края на ноември, което е най-ниската им стойност от 2005 г. насам. За сравнение тези лихви стартираха началото на годината при стойности от близо 5.4%. Или понижение от 0.65 процентни пункта за годината.

Ако това не ви се струва голям спад, само ще отбележим, че за кредит от 50 000 евро, за 20 години, при лихва от 5.4%, месечната вноска би била в размер на около 340 евро. Същият кредит, при новите лихви от 4.75% обаче би бил с месечна вноска в размер на 323 евро. Или със 17 евро по-малко на месец 204 евро по-малко на година, над 4000 евро за целия период на кредита. Не е зле нали?

Подобна тенденция, дори по-засилена - на понижение на лихвите, бе отчетена през изминалата година и при лихвите по потребителските кредити.

Лихвите по потребителските кредити без поръчител, се понижиха от 12.9% в началото на годината, до 11.8% към края на настоящата. Или спад от 1.1 процентен пункт. Това отново е най-добрия резултат за последните 11 години.

Всъщност тенденцията на понижение на лихвите не е нова за родния пазар на кредити. Тя стартира преди около 4 години както при ипотечните, така и при потребителските кредити. Тогава лихвите по потребителските кредити без поръчител започнаха от нива от над 17%, а при ипотечните кредити - от нива от над 9.5%.

Както всички можем да видим обаче, безспорно тенденцията на сериозно понижение на лихвите през последните години, се отрази изключително благоприятно върху пазара на имоти.

От една страна повишеното кредитиране в среда на спад на лихвите, съдейства за размразяване на много проекти. От друга - видяхме повишено търсене на ипотечни кредити, с цел покупка на имоти, което съдейства за ръста в цените на имотите от по 15% през последните близо 3 години.

Реалистично ли е обаче да очаквате по-нататъшно понижение в лихвените нива?

Потенциалните купувачи на имоти, които отлагаха покупката на недвижим имот, с цел получаването на по-ниски лихви по кредитите, се оказаха в сериозен капан. Защото на пазара на имоти и на фондовите пазари се "търгуват очаквания". Или цените на активите реагират по-бързо в сравнение с реакцията при лихвите.

Сериозното поскъпване на имотите до голяма степен бе в резултат на понижението на лихвите, при това не само на кредитите, но и на депозитите. При рекордно ниски лихви по депозитите, все повече хора започнаха да търсят алтернатива за своите спестявания и прибягнаха към покупка на имоти.

От друга страна, в основата на потенциалното понижение на лихвите стоят няколко фактора. Те включват - търсенето и предлагането на кредити; наличието на разполагаем ресурс от банките; нивото на лошите кредити; покупателната сила и ръста на реалните доходи на населението; политиката на ЕЦБ; и накрая но не последно място - лихвения спред на банките.

Ситуацията, отвъд последните 2 посочени фактора, едва ли ще се промени сериозно през следващата година, което да окаже по-сериозно въздействие върху лихвените нива. А именно - банките най-вероятно ще продължат да разполагат с рекордни депозити, търсенето на кредити едва ли ще расте с по-сериозни темпове (ограничено донякъде от високите цени на имотите и слабия ръст на реалните доходи и икономиката), лошите кредити са при стабилни нива през последните години и др.

Съществена промяна обаче е налице при последните 2 фактора, които до голяма степен предопределят нивата на лихвите по кредитите - политиката на ЕЦБ и лихвения спред. Вече е ясно, че ЕЦБ премина към постепенно стабилизиране на своята монетарна политика. Ограничен бе размерът на обратно изкупуваните активи на месец, а следващата стъпка най-вероятно ще е тоталното им премахване.

И предвид на факта, че както вече споменахме на пазара се търгуват очаквания, напълно е реалистично през 2018 г. да видим и повишение на Euribor - лихвеният процент, с който кредитите у нас до голяма степен са обвързани - пряко или косвено. Сега по отношение на лихвения спред у нас, или разликата между лихвите по кредитите и депозитите. Преди 2 години, лихвеният спред в България бе най-висок сред всички страни от ЦИЕ и в Европа, при ниво от около 6% при ипотечните кредити. От тогава обаче той се понижи сериозно, което до голяма степен се дължи на спада на лихвите по кредитите.

Към момента този спред е близо 4.6% и вече е доста по-съпоставим със спреда на останалите страни от ЦИЕ. Няма как да не отбележим факта, че въпреки понижението на спреда, банките ни продължават да се радват на рекордни печалби. Или са намерили други косвени приходи, с които да неутрализират понижението на лихвения спред. И все пак, в условията на един по-конкурентен лихвен спред, едва ли по-нататъшното му понижение, което да предопредели евентуални по-ниски лихви по кредитите, би било на дневен ред пред банките.

Така че гответе се за край на тренда на понижение на лихвите по кредитите и в най-добрия случай, тяхното стабилизиране при текущите нива.