2017-а може да е най-добрата година за инвестиционните имоти от десетилетие насам

Повече сделки с офисни и индустриални площи, лек ръст на наемите и активен пазар на земя и инвестиционни имоти белязаха 2016 г. Годината бе силна за пазара на бизнес имоти и има всички предпоставки той да продължи да се развива на високи обороти и през следващите месеци, показва анализът на Forton, която е стратегически партньор на Cushman & Wakefield за България и Македония.

"Подобно на 2016-а и сега годината започва с активен наемен пазар и силен инвеститорски интерес към България и Югоизточна Европа. За разликата от миналата година обаче през тази очакваме и завършването на значителен обем офисни и логистични площи, което отчасти ще балансира търсенето и предлагането в тези сегменти", обобщи Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton/Cushman & Wakefield.

Инвестиционен пазар

За пазара на инвестиционни имоти 2016 година приключи с ръст от 16% спрямо година назад и обем от 290 милиона евро. В това число влизат както придобивания на бизнес имоти - офиси, индустриални, търговски площи и хотели, така и покупките на парцели за подобно строителство.

През миналата година са регистрирани над 60 сделки. Придобиванията на търговски площи, хотели и индустриални имоти имат най-висок дял от общия обем.

"Пазарът през годината беше много силен и като брой сделки, и като инвестиционна активност - над 70% от транзакциите са с доходоносни имоти. Това потвърди нашите очаквания фокусът постепенно да се измести от земя и подценени имоти към този тип активи", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във Forton/Cushman & Wakefield.

Според неговия анализ, ако очакваните сделки с търговски и офис площи бъдат приключени, инвестиционният пазар може да регистрира най-силната си година след 2007-2008 през 2017 г. Очакванията му се подкрепят от добрите макроикономически показатели на страната, стабилизирането на наемите и наличието на първокласен инвестиционен продукт в сегментите на офисните и търговските площи.

В прогнозата се посочва още, че България, Румъния и Унгария ще фокусират интереса на опортюнистично настроените инвеститори предвид по-високите нива на доходност и потенциала за ръст, които предлагат спрямо по-зрелите пазари.

Офис площи

Пазарът на офис площи през 2016-а бе динамичен със 7% ръст на наемните сделки в София спрямо година назад. Общият обем на отдадените площи достигна 135 407 кв. м, което е над средното число за последните пет години.

Основна слабост на пазара - недостатъчното предлагане на първокласни офиси, бе частично преодоляно чрез подписването на наемни сделки за площи в строеж. През миналата година тези договори формираха над 40% от общия обем. Такъв тип беше и най-голямата сделка - отдаването на 20 000 кв. м в проекта City Tower на компанията Telus.

"Търсенето на офиси под наем запазва динамиката си от предходната година, основно благодарение на IT и BPO индустрията. Това, което отличава пазара сега, е очакваният ръст на предлагането - през 2017 е планирано завършването на 160 000 кв. м офиси в София", обобщи Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton/Cushman&Wakefield.

Сред по-значимите проекти са City Tower, Millenium Center и втората фаза на Polygraphia Office Center в централната част на София, както и Expo 2000 - Фаза 4, Ellipse Office Center, Grafix Office Building и BSR Offices - Фаза 2 по протежение на големите булеварди.

Според Станимира Пашова очакваният обем нови площи частично ще възстанови баланса между търсене и предлагане и ще компенсира липсата на големи проекти през миналата година. Статистиката на Forton показва, че към днешна дата близо 1/2 от площите, планирани за завършване тази година, вече са отдадени или за тях са в ход преговори с наематели.

Офертните наемни нива остават стабилни, като и през 2017 се очаква да се задържат около 13-13.5 евро/кв. м за първокласни офис площи в София. В Пловдив нивата са около 8-10 евро/кв. м.

През 2017 година отново ще наблюдаваме засилен интерес към локации извън София, като освен в Пловдив, очакваме и първите по-сериозни сделки в Бургас и Варна.

Индустриални площи

Подобно на офисния пазар, и в сегмента на индустриалните имоти сделките за площи в строеж имаха значителен дял през 2016-а. Почти всички проекти с площи под наем, завършени през годината в София, бяха запълнени преди получаване на разрешение за ползване.

В това число влизат вторият етап на East Ring Logistics Park в Нови Хан, Ring Road Logistic Park в Кривина, първата фаза от Industrial Park Sofia East, както и нов етап от Universal Logistics Park на бул. "Цариградско шосе". В резултат от активния наемен пазар инвеститорите в повечето от изброените проекти планират или вече са започнали строителството на нови фази.

"Излизането на нови проекти Клас А показа активната страна на пазара в София, където през 2016 регистрирахме повече и по-големи сделки с наематели в логистичния сегмент. Констатираме сериозен интерес и очаквам пазарът да продължи да се развива с ускорените си темпове от последните години, т.е. между 30 и 40 000 кв. м усвояване на логистични площи и то само в София", заяви Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални площи и развитие на парцели" във Forton/Cushman & Wakefield.

След лекия ръст от предходната година за момента наемите в София остават стабилни на нива от €4.2/кв. м и €3.80/кв. м за площи над 5 000 кв. м.

Стремежът на редица бизнеси за експанзия поддържа активен и пазара на парцели, както и строителството по поръчка (build-to-suit). Сред примерите за подобни сделки е бъдещият хъб на DHL в района на Летище София, който ще бъде изграден на терен на "България Ер Мейнтенанс".

Търговски площи

Две по-значими събития белязаха пазара на търговски площи през 2016 - ребрандирането на City Center Sofia като Park Center и откриването на Markovo Tepe Mall в Пловдив.

Като цяло обаче предлагането нарасна незначително. Общият обем търговски площи в молове в страната достигна 738 500 кв. м или средно 103 кв. м търговска площ на 1000 души. Нови откривания на големи търговски центрове в близките години не се очакват.

"Пазарът на търговски площи е добре балансиран и това задържа наемните нива относително стабилни през годината. Предвид ограниченото предлагане на първокласни площи на фона на нарастващите обороти на търговците и експанзията им обаче, виждам потенциал за плавен ръст на наемите в София и на доминиращите проекти в страната", коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във Forton/Cushman&Wakefield.

В резултат от активното търсене наемите на първокласни търговски площи в столичните молове отбелязаха леко покачване в края на 2016 г., достигайки €30/кв. м, с близо 7% повече спрямо предходното тримесечие.

Средната заетост на столичните молове също се възстановява след лекия спад по-рано през 2016 г. в резултат от излизането на ключови наематели като Carrefour и Piccadilly. Към края на годината делът на свободните площи се върна на 7-8% при над 10% месеци по-рано. Това стана в резултат на няколко по-значими откривания като това на Lidl в Sofia Ring Mall и на Piccadilly в Paradise Center. Очаква се през пролетта Billa да замени Piccadilly в Serdika Center.

В София активни на наемния пазар остават търговци от различни ценови класове, докато в страната растат основно по-бюджетните брандове. Активни са и хранителните вериги, както и търговците в областта на продуктите за здраве и красота - дрогерии, аптеки, оптики, магазини за биохрани и др.